瑞銀：全球這些城市面臨大房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

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　　據(jù)瑞銀財富管理9月28日發(fā)布的2017年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，加拿大多倫多面臨的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。 在亞太地區(qū)，香港和悉尼的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險較去年上升。新加坡估值依然公允，風(fēng)險持續(xù)下降，而東京估值過高的情況在2017年愈發(fā)明顯。云南冷庫板

　　多倫多在2017年進入指數(shù)排名，并名列泡沫風(fēng)險之云南冷庫板。過去五年以來，多倫多的房價增長了50%。與2016年一樣，斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦和香港等城市依然面臨泡沫風(fēng)險，而阿姆斯特丹去年僅是估值過高，今年已升級至泡沫風(fēng)險區(qū)域。瑞銀所研究的城市中有四分之三位于泡沫風(fēng)險或估值過高區(qū)域，一個估值偏低的城市是芝加哥。

　　在香港，住宅市場價格在年中時創(chuàng)下歷史新高。全球金融中心中，香港的房價是難負(fù)擔(dān)的，人均居住面積為14平方米。瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室全球房地產(chǎn)主管Claudio Saputelli表示：“投資需求未見減弱以及強烈的樂觀預(yù)期，使得短期內(nèi)房價下行空間受限，但保持謹(jǐn)慎仍是必要之舉。市場高度依賴投資情緒，以及監(jiān)管措施仍可能進一步收緊，導(dǎo)致這個市場長期前景仍有較大的不確定性�！痹颇侠鋷彀�

　　報告指出，與之形成鮮明對比的是，新加坡通過多項監(jiān)管措施為房地產(chǎn)市場降溫。實際價格過去六年以來小幅下降，目前已較2011年的峰值回落18%。房地產(chǎn)市場降至公允估值水平， 2017年的風(fēng)險指數(shù)也較去年有所回落。公共住房占房地產(chǎn)市場的80%，私人房地產(chǎn)市場仍難以負(fù)擔(dān)，但已明顯改善。房地產(chǎn)市場拐點似乎即將到來。云南冷庫板

　　東京房地產(chǎn)市場則繼續(xù)與日本其他地區(qū)脫節(jié)。自2012年以來，東京實際房價上漲25%，而全國其他地區(qū)則下降10%。云南冷庫板低利率是部分地區(qū)房地產(chǎn)火爆的支持因素，但是，由于收入增長滯后，住房正變得越來越難以負(fù)擔(dān)。人口長期減少的預(yù)期也限制了房價上行空間。云南冷庫板

　　在悉尼，所有分項指標(biāo)明確表明房地產(chǎn)市場風(fēng)險加劇。2015-2016年房價下跌顯然是暫時性回調(diào)。瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家Matthias Holzhey指出：“過去四個季度房價再次上漲12%-，目前已較2012年上漲60%。經(jīng)通脹調(diào)整的收入增長率僅為2%。稅收豁免以及可只付利息的貸款，暫時掩飾了可負(fù)擔(dān)能力惡化的情況�！痹颇侠鋷彀�

　　報告指出，房價長期看升的預(yù)期在一定程度上解釋了全球主要城市的房地產(chǎn)投資需求。很多市場參與者預(yù)期，長期來看，好的地段將可受益于高凈值人群的增長而獲得大的價值增長（超級明星模型）。只要供應(yīng)不會快速增長，很多購房者會認(rèn)為“超級明星城市（比如香港、倫敦、舊金山等）”的房價將持續(xù)與租金、收入和全國房價水平脫鉤。云南冷庫板

　　另外，由于國際投資需求激增（特別是來自于中國）并且超過了當(dāng)?shù)刭彿空�，近幾年這些“超級明星”城市獲得額外的推動力。過去三年房價平均漲幅近20%，確認(rèn)了甚至是樂觀投資者的預(yù)期。這種思維激化了估值過高的情況，甚至是導(dǎo)致全球發(fā)達經(jīng)濟體大多數(shù)主要城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫風(fēng)險。云南冷庫板

　　報告稱，就房價收入比而言，在香港，收入達當(dāng)?shù)仄骄絻杀兜娜�，也難以負(fù)擔(dān)60平方米住房。另外，人們的收入和房價，在倫敦、東京、紐約、巴黎和新加坡是脫節(jié)的，房價收入比超過了10。云南冷庫板